大昌期貨~思儀【房市泡沫 要靠市場供需消風/房價若跌3成 合庫 台企銀挺不住】期貨手續費 選擇權手續費 股票期貨
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莊孟翰
台灣房價泡泡早在2003年就逐漸膨脹，2008年金融海嘯之後，美國量化寬鬆（QE）政策造成史上最大規模的游資流入新興市場，加上政府為提振經濟，維持史上最長期的低利政策。在雙重影響下，持續泡沫膨脹，若政府現在才看到泡沫化危機，可說是有些後知後覺。
從三、四年前開始，觀察包括房價所得比、房貸本息占家庭收入比率、房貸餘額占GDP（國內生產毛額）比率、租金房價比、房價與房租關係、房價漲幅相對GDP成長率、房價短期漲幅、投資性需求占比、空屋率、開工率與銷售率關係等十大指標顯示，台北市房市早已有七項指標超標，顯示泡沫已然成型。
舉一個有趣的數字來看，根據2013年全球房地產指南（Global Property Guide）調查，台灣的租金報酬率只有1.57%，為全球最低，房價租金比為64倍。換言之，若民眾想當包租公或包租婆，平均要64年才會回本，因此台北市被該指南評定為「最沒有投資價值」等級。但在這十年間，「沒有投資價值」的台北市房價飆漲了134%，市場扭曲的程度相當極端。
國內的租稅措施也是背後推手。1997年和2000年的亞洲金融風暴和網路泡沫化後，政府為提振經濟，又擔憂海外資金曝險過高，刻意吸引資金回流。為此，政府將土地增值稅在2005年從原本的40%-60%調降到20%-40%，2009年將遺產贈與稅邊際稅率從50%降到10%，2010年更將營所稅率從25%降至17%，連三波的降稅行動，創下台灣有史以來最大的租稅降幅，也讓「M型社會」來臨。
此外，國外台商和外國資金近年來也熱衷投資房地產，使得台灣的房地產不但在市區發熱，還燒到工業區和農地。房市泡泡就在內外資金交攻下愈吹愈大。加上實質薪資未明顯提升，資產價值膨脹相對快速，使得「M型社會」出現扭曲，M型左端人口快速膨脹，民怨加速攀升。
現階段政府必須進行大幅度的稅制改革。自古流傳大禹治水的故事，鯀築堤治水落得失敗下場，就像是政府現在的奢侈稅措施，治標不治本。增加房屋持有成本和交易的成本，並建構一套完備的資本利得稅，才能像大禹疏通黃河水道的作法般獲得成功。
目前政府打房最大的失策，就是沒有針對房地產移轉課以合理的資本利得稅，反用資本利得稅的精神課徵證所稅，讓原本需要引導出去的房市資金水位愈滾愈高。政府應效仿西方國家，用實價課徵房產稅，增加屋主的持有成本。
不少人認為，央行的貨幣政策也應該提出檢討。但央行的職責是維持總體經濟和國內物價的穩定，現在若貿然升息，一來會加重生產事業成本，二來苦揹房貸的薪水族處境恐更為艱難，可能加速房市泡沫破滅危機。
一般而言，房市泡沫破滅之前，通常會經過「膨風價」回檔、議價空間加大、房價下跌超過三成等階段，目前連「膨風價」回檔都相當有限，加上台北市核心地區的房價支撐力道仍相當強勁，預期短期台灣房市泡沫還不會破滅。政府現在的目標，絕對不是戳破房市泡泡，而是讓它慢慢「消風」，經由市場供需自然解決，因此，應在釀成金融巨災之前，加速稅制改革。
（本文為淡江大學產經系副教授莊孟翰口述，記者邱建業採訪整理）
●房價若跌3成 合庫 台企銀挺不住
北市豪宅售屋所得 將採48%獲利率課稅
北市豪宅售屋所得 將採48%獲利率課稅
■不動產風險升溫，立委費鴻泰昨臨時出考題，替8大公股行庫做壓力測試「模擬考」，其中若發生世界性金融風暴，台灣房價崩跌3成，合庫和台企銀2大行庫董座坦言，恐無法通過壓力測試，僅6家行庫可安全度過。
金管會、央行和財政部及8大公股行庫昨赴財委會報告「不動產授信風險控管」。金管會主委曾銘宗坦言，目前銀行房貸佔總放款比率25~26%偏高，金管會認為「不超過25%」是較安全的水位。
北市房市有泡沫危機
曾銘宗說，銀行房貸壓力測試每年都做，費鴻泰詢問，若房價跌10~20%、甚至30%，公股行庫可否挺過，僅合庫和台企銀坦言：「房價崩跌30%，恐無法承受。」
合庫金發言人謝昌俤昨說，針對房價跌30%、40%、50%進行測試，跌幅在30%以下，都不會影響營運。台企銀董事長廖燦昌說，全球金融風暴會產生流動性和系統性風險，認為恐無法承受房價崩跌30%。
曾銘宗說，銀行房貸壓力測試每年都做，費鴻泰詢問，若房價跌10~20%、甚至30%，公股行庫可否挺過，僅合庫和台企銀坦言：「房價崩跌30%，恐無法承受。」
合庫金發言人謝昌俤昨說，針對房價跌30%、40%、50%進行測試，跌幅在30%以下，都不會影響營運。台企銀董事長廖燦昌說，全球金融風暴會產生流動性和系統性風險，認為恐無法承受房價崩跌30%。
由於房價高漲已是民怨之首，財政部長張盛和昨在財委會直言，台北市房價「非常非常高」。立委追問是否看到北市出現房市泡沫？張說，有些指標看起來有，如房價所得比高、租金投報率低等。
財政部指出，賦稅署擬將售屋所得由目前「分區課稅」改為「分級課稅」，台北市12個行政區豪宅全採較高獲利率，以財政部設定的售屋所得計算率48%計稅，非豪宅則以42%計稅。
張盛和說，房屋交易所得要核實課稅，台北市因M型化嚴重，分為豪宅與非豪宅課稅才合理，若年底通過，明年報稅可適用。
財政部指出，賦稅署擬將售屋所得由目前「分區課稅」改為「分級課稅」，台北市12個行政區豪宅全採較高獲利率，以財政部設定的售屋所得計算率48%計稅，非豪宅則以42%計稅。
張盛和說，房屋交易所得要核實課稅，台北市因M型化嚴重，分為豪宅與非豪宅課稅才合理，若年底通過，明年報稅可適用。
11月出口仍為負成長
央行副總裁楊金龍提到，以房價所得比來看，北市目前約12.4倍，房貸負擔率達47%，都偏高，「一般來說，（房價所得比）5倍較正常」。他說，現在民眾平均房貸佔所得比約3成，算正常範圍，但北市房價佔所得比逾4成，則屬偏高。
張盛和說，要解決房價過高問題，應加速都更，台北市已沒土地可蓋，可將30年以上、沒電梯低樓層老房子改成10層樓，房價自然下跌。他另透露，台灣11月出口仍是負成長，惟周減幅縮小，全年出口成長會慢慢好轉。
立委質疑台股量縮，曾銘宗說，受證所稅衝擊大戶數腰斬，相信未來股市漲到一個程度、基本面好，大戶資金會慢慢回流。
曾銘宗說，從2008年首季到2012年首季，季交易金額逾5億元大戶有1253戶，但從2012年第2季到今年第3季，光6季就讓大戶數腰斬到664戶，大戶出走，讓台股交易量無法擴大。
央行副總裁楊金龍提到，以房價所得比來看，北市目前約12.4倍，房貸負擔率達47%，都偏高，「一般來說，（房價所得比）5倍較正常」。他說，現在民眾平均房貸佔所得比約3成，算正常範圍，但北市房價佔所得比逾4成，則屬偏高。
張盛和說，要解決房價過高問題，應加速都更，台北市已沒土地可蓋，可將30年以上、沒電梯低樓層老房子改成10層樓，房價自然下跌。他另透露，台灣11月出口仍是負成長，惟周減幅縮小，全年出口成長會慢慢好轉。
立委質疑台股量縮，曾銘宗說，受證所稅衝擊大戶數腰斬，相信未來股市漲到一個程度、基本面好，大戶資金會慢慢回流。
曾銘宗說，從2008年首季到2012年首季，季交易金額逾5億元大戶有1253戶，但從2012年第2季到今年第3季，光6季就讓大戶數腰斬到664戶，大戶出走，讓台股交易量無法擴大。
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