大昌期貨 李思儀【北高房價「領跌」 新北餘屋賣壓重】低價期貨選擇權手續費 全省開戶
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全台房市反轉向下格局成立。根據今年第2季國泰全國房地產指數顯示，台北市第2季預售、新屋均價每坪78.35萬元，季跌幅5.59%，高雄市房價每坪19.62萬元、季跌幅5.61%，北高兩市房價「領跌」趨勢明顯，新北市餘屋賣壓尤其沉重。
今年第2季國泰房地產指數
根據今年第2季國泰全國房地產指數顯示，全台第2季推案總金額3891億元，較上季成長23.5％，除新北市之外，其他5大都會區推案金額成長逾4成；台北市、高雄市第2季新屋房價跌幅皆逾5%，雖然新北市房價每坪38.35萬元、季跌幅僅0.81%，但新北市推案量高、市場餘屋多，成交量指數也明顯下滑，顯示新北市房市反轉力道強，市場餘屋將成為嚴重賣壓。
桃竹地區預售、新成屋每坪22.23萬元、季漲5.97%，台中市每坪21.42萬元、季漲3.95%。
德明財經科技大學副教授花敬群分析，政府打房雖有些效果，但僅造成市場上購屋觀望、延後購屋的氣氛，真正造成雙北市、高雄房價下滑主因是市場景氣循環。
尤其台北市、新北市房價都比去年同期低，代表房價支撐力道已相當薄弱，新北市新推案量不減，餘屋過多，但成交量指數卻比上季減少9.45%，顯示新北市衰退格局相當明顯，很有可能成為重大賣壓，不得不慎。
花敬群分析，桃竹地區雖維持高檔盤整，但累積賣壓將成為極大隱憂，很有可能逐漸步入新北市後塵，仍待觀察；而台中市房市也處於高檔結構，後市房價與推案動能較少，再加上以往長期餘屋問題，後續變數也大。
房價「漲」聲不再？內政部營建署昨（30）日公布今年第1季房價所得比，台北市房價所得比為14.6倍，比前一季15.01倍略降。由此最新數字中，台北市不再是全球最難買房的城市，改由房價所得比14.9倍的香港取得第一名。
房價所得比 終於降了
房價所得比是以房地產實價登錄的中位數房屋總價，除以財政部所得稅申報的家戶年支配所得中位數所得的數字，意味著民眾得要14.6年不吃不喝，才能在台北市買房。
全國今年第1季房價所得比為7.51倍，前季為8.37倍，除了屏東縣外，各縣市的房價所得比全數下降。計畫協同主持人、政大地政系教授林秋瑾說，民眾買房總價下降，因此房價所得比下降。
房價所得比降，主因是中位數房價下跌。林秋瑾指出，今年第1季推估的所得有增加，但相比之下房價的跌幅比較多，間接也顯示民眾買房的總價有下降。
營建署今年4月公布第一份採實價登錄計算的房價所得比時，台北市15.01倍、新北市12.67倍分居全球一、三名，引發各界重視，財政部、央行也加緊腳步打房。如今新一季數字略為下降，台北市已不再是最難買房的城市，但與新北市仍分居二、三名。
除房價所得比外，代表每月所得與房貸比例的貸款負擔率同樣下修，其中台北市的房貸負擔率從前一季的63.37%降為61.87%，是2012年第二季以來的新低；新北市52.53%也比上季低，顯示民眾的房價負擔能力有略為提升。
林秋瑾說明，貸款負擔率大於50%是負擔力低，40%到50%負擔力屬偏低，30%到40%則是略低，小於30%才是屬於可合理負擔的範圍。
依營建署提供的資料，亞洲主要城市的貸款負擔率，香港今年第一季為50.42%，東京去年為40.84%，首爾去年第3季為39.34%，顯示雙北市的房價仍然偏高。
營建署從下一季開始將不再舉辦記者會發布房價所得比資訊，改為直接放在內政部不動產資訊平台上。
學者：供過於求是關鍵
內政部營建署公布今年第1季房價所得比，雙北皆比上一季微降，是否代表政府打房奏效，學者認為，房市去年就出現衰退跡象，市場供過於求應該比打房更關鍵。
淡江大學產業經濟系教授莊孟翰表示，去年底開始市場已供過於求，房價已經到底，加上今年底又有七合一選舉，更多不確定變數，價格自然會往下掉。
至於房仲資料顯示中南部部分預售屋價格仍在上揚，莊孟翰則認為那只是開價，真正成交價應該不會那麼高。
莊孟翰預估，接下來三季的房價所得比應該仍會呈現下降趨勢，但不會一下子就掉到行政院長江宜樺所講的10倍，「這個目標今年不可能達成」。
FROM聯合新聞http://money.udn.com/storypage.php?sub_id=5621&art_id=196393
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